Financement / Innovations juridiques

Le Hameau des Buis s’inscrit dans une logique de créativité jusque dans les modes de financement et les ajustements juridiques, afin de répondre aux intentions non spéculatives du projet tout en préservant le patrimoine financiers des individus et leur droit d’usage.

Aboutissement de 3 années de recherches

C’est en effet le temps qu’il nous aura fallu pour boucler la forme définitive des deux contrats qui lient la SC Le Hameau des Buis et l’ensemble des 20 foyers qui la composent. Cette réalisation est une première en France et a été adoptée à l’unanimité des habitants. Elle se présente sous la forme d’un prêt dont le capital est indexé sur l’indice de référence des loyers connu au moment de la signature du contrat. Cela permet de ne pas perdre de pouvoir d’achat dans le temps et, en même temps, d’éviter toute forme de spéculation immobilière.
Le second contrat nous permet de résoudre la question des charges solidaires, qui n’avait, rappelons-le, trouvé aucune réponse jusqu’alors (depuis 2002 !), bien que tous les futurs habitants en aient accepté le principe oralement. L’équipe juridique a trouvé le moyen de cadrer l’engagement financier mensuel demandé à chaque foyer du Hameau des Buis, connu depuis plusieurs années, par la signature d’un contrat de résident, dont le montant mensuel est l’exacte somme pour laquelle les habitants se sont engagés.

Finances solidaires, une solidarité avec l’école reportée

Depuis le tout début du projet, et jusqu’en août 2008, l’ensemble immobilier des habitations devait permettre un soutien financier substantiel de l’école La Ferme des Enfants. En effet, les écoles privées hors contrat ne bénéficient d’aucune aide de l’Éducation Nationale. Elles doivent fonctionner par elles-mêmes, et ce malgré le fait que chaque citoyen paie des impôts et des taxes destinées pour plus d’un quart à alimenter l’enveloppe budgétaire de l’enseignement et de la recherche… Cette réalité oblige les écoles privées à demander des sommes importantes aux familles des élèves, rendant l’accès aux pédagogies différentes très difficile pour les familles démunies. La Ferme des Enfants s’étant toujours inscrite dans une démarche d’ouverture pour tous les enfants, elle a cherché à dépasser cette contrainte en développant une logique économique solidaire au Hameau des Buis. Les loyers versés par les habitants devaient donc en partie couvrir les frais de fonctionnement de l’école. En raison d’un dépassement budgétaire sur les travaux généraux, la SC n’est plus en mesure de verser la moindre somme solidaire à la Ferme des Enfants. L’ensemble des loyers perçus couvre juste les charges de consommation, les taxes et assurances, la maintenance des bâtiments et les charges d’emprunt qui constituent aujourd’hui le principal poste de dépense de la SC Le Hameau des Buis.

Conditions d’accès à un logement

Le Hameau des Buis propose 4 types de logements, du T1 (studio de 35m2) au T4 (appartement de 100m2). Toute signature d’un bail de résidant implique également la contractualisation d’un prêt correspondant à une partie des investissements nécessaires à la construction du Hameau et de l’école.

Outre ces deux contrats, la gérance actuelle demande un droit d’entrée non remboursable de 5000 €, ce qui constitue un effort supplémentaire qui n’a plus lieu d’être de notre point de vue, car cela constitue un frein supplémentaire. Jusqu’en 2018, ce droit d’entrée se justifiait pour deux raisons : il existait une iniquité financière entre les premiers résidants prêteurs (à partir de 2004) et ceux arrivés après 2011, date à partir de laquelle les sommes prêtées ont été valorisées chaque année (voir à ce sujet le contrat de prêt ci-après). Cette somme de 5000 € non remboursable servait à compenser ce manque à gagner des premiers arrivants tout en permettant à la SC Hameau des Buis d’étoffer sa trésorerie afin de sécuriser au maximum le risque lié au remboursement des prêts partenaires (voir à ce sujet la vidéo en bas de page). Or aujourd’hui, et c’est la deuxième raison, les dettes correspondant aux prêts partenaires ont été totalement remboursées par le biais d’une restructuration financière qui a permis de transférer cette dette auprès d’une banque sur les 20 prochaines années, avec un plan de financement solide.

Voici le montant actualisé au second trimestre 2019 des prêts pour intégrer un logement :

80 792 € pour un T1 ; 102 194 € pour un T2 ; 133 757 € pour un T3 ; 164 124 € pour un T4.

Voici le montant des loyers dans le cadre du bail de résidant :

323 € / mois pour un T1 ; 415 € / mois pour un T2 ; 571 € / mois pour un T3 ; 654 € / mois pour un T4.